房地产企业以房抵债案例法律分析报告

一、案件背景概述

四川省建筑机械化工程有限公司（以下简称“建机工程公司”）与成都紫杰投资管理有限公司（以下简称“紫杰投资公司”）之间的执行异议之诉，涉及大邑银都房地产开发有限公司（以下简称“大邑银都公司”）开发的“邑都上城”项目中的房屋抵债问题。建机工程公司作为该项目的施工方，与大邑银都公司之间存在工程款拖欠。为解决债务问题，双方同意以房抵债，将特定房屋用于抵偿工程款。

紫杰投资公司作为大邑银都公司的债权人，因借款合同纠纷对大邑银都公司名下的房产申请了财产保全。建机工程公司对此提出执行异议，认为其对抵债房屋享有优先受偿权。该案经历了一审、二审及再审过程。

再审案件案号：（2020）最高法民再352号

二、案件核心争议焦点

1、建设工程价款优先受偿权的行使期限与方式：建机工程公司是否在法定期限内主张了工程价款优先受偿权？以房抵债协议是否为实现工程价款优先受偿权的有效方式？

2、以房抵债协议的法律效力：该协议是否构成合法有效的买卖合同？是否满足排除强制执行的条件？

三、案例中的法律分析

1、工程价款优先受偿权

根据《民法典》第八百零七条（原《中华人民共和国合同法》第二百八十六条），承包人对建设工程价款享有优先受偿权。承包人可在发包人逾期不支付工程款时，可以与发包人协议将工程折价或请求人民法院依法将该工程拍卖，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。建机工程公司在法定期限内通过与大邑银都公司协商，达成以房抵债协议，视为有效行使了工程价款优先受偿权。

2、以房抵债协议的法律地位

建机工程公司与大邑银都公司签订的以房抵债协议实质上是将工程价款优先受偿权转化为对特定房屋的物权期待权。协议虽未立即办理产权变更登记，但基于大邑银都公司的债务清偿责任及建机工程公司的优先受偿权，该协议具有法律效力。

3、能否排除强制执行的考量

最高人民法院的再审判决指出，建机工程公司的工程价款优先受偿权优先于紫杰投资公司的普通债权，因此，建机工程公司就案涉房屋享有的权利足以排除紫杰投资公司的强制执行要求。

四、结论

在房地产企业与施工方企业之间有效办理以房抵债的过程中，关键在于确保工程价款优先受偿权的合法行使，以及抵债协议的合法性与有效性。此类协议应遵循《中华人民共和国民法典》及相关司法解释，确保在法定期限内通过合法途径行使工程价款优先受偿权，并确保协议内容清晰，满足法律要求，以避免未来可能的执行异议纠纷。

五、处理建议

1、施工企业在工程款支付出现争议时，应及时通过书面通知、协商、诉讼等方式主张工程价款优先受偿权。

2、房地产企业与施工方签订以房抵债协议时，应明确约定房屋的交付、价款的计算、税费的承担、产权转移的流程等关键条款，以增强协议的执行力，后续签订对应的《商品房买卖合同书》，开具发票等明确协议已执行。

3、双方应保留所有相关通信记录和文件，包括但不限于竣工验收报告、工程造价结算书、抵债协议等，作为日后可能的法律程序中的证据。

注： 此分析意见基于查询的案件信息和法律认识，供参考。